Tapu ve İlanlarda Şeffaflık Dönemi: 1 Şubat’tan Sonra Bu Adımı Atlamayın!

Gayrimenkul piyasasında uzun süredir tartışma konusu olan iki başlık için aynı tarihe işaret eden yeni bir süreç başlıyor: ilanlarda kimlik/yetki doğrulaması ve tapu işlemlerinde satış bedeli denetimi. Amaç; hem sahte ilanları azaltmak hem de satışlarda “gerçek bedelin” resmi kayıtlara doğru şekilde yansımasını sağlamak.

İlan vermek artık “yetki”ye bağlanıyor

1 Şubat 2026 itibarıyla satılık taşınmaz ilanlarında, malikin emlak işletmesini e-Devlet üzerinden yetkilendirmesi temel adım haline geliyor. Bu kapsamda Ticaret Bakanlığı’nın Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS) üzerinden yürüyen süreçte, yetkilendirme yapılmadan emlak ofisi ilan girişi yapamıyor.

Uygulama, ilan platformlarında doğrulama bilgisi bulunan ilanların öne çıkarılması yaklaşımını güçlendirirken; doğrulama adımını geçemeyenlerin ilan yayınlaması zorlaşıyor.

Tapuda “düşük bedel” dönemi daha zor gizlenecek

Diğer tarafta satış işlemlerinde sık görülen “tapuya düşük bedel yazdırma” alışkanlığına karşı denetimler sıkılaşıyor. Haberlerde yer alan bilgilere göre, tapuda beyan edilen satış tutarı ile banka üzerinden yapılan para transferleri arasındaki uyum daha yakından kontrol edilecek; amaç, satışın fiili bedeliyle beyanın örtüşmesi.

Bu kontrolün, hem vergi kaybını azaltması hem de kayıt dışı yöntemleri caydırması hedefleniyor. Çünkü tapu harcı hesaplamasında beyan edilen bedel kritik rol oynuyor ve düşük beyan, ileride ciddi risklere yol açabiliyor.

Tapu harcı değişmiyor; risk büyüyor

Mevcut uygulamada tapu harcı satış bedeli üzerinden toplamda %4 (genellikle alıcı-satıcı arasında paylaştırılıyor) esasına dayanıyor. Yeni denetim yaklaşımıyla, “rayiçten biraz yüksek gösterip geçer” düşüncesiyle yapılan düşük beyanların daha kolay yakalanabileceği konuşuluyor.

Alıcı ve satıcı için kısa kontrol listesi

Satış sürecine gireceklerin mağduriyet yaşamaması için uzmanların önerdiği pratik adımlar öne çıkıyor:

Ödemeyi mümkünse banka kanalıyla ve açıklamalı yapın (işlemle ilişkilendirilebilir olsun). Tapuda beyan edilecek bedelin, gerçek satış tutarıyla uyumlu olmasına dikkat edin. İlan sürecinde emlak ofisiyle çalışılacaksa, EİDS/e-Devlet yetkilendirmesini zamanında verin. İlan platformunda gördüğünüz ilanda yetki/doğrulama bilgilerinin bulunup bulunmadığını kontrol edin.

Yakında bir adım daha: “Güvenli Ödeme” gündemde

Ayrıca taşınmaz satışlarında dolandırıcılık risklerini azaltmak için Güvenli Ödeme Sistemi gibi modellerin yaygınlaştırılmasına dönük adımlar da gündemde. Bu sistemde, ödeme belirli bankalarda bloke edilip tapu işlemi tamamlanınca satıcıya aktarılıyor.